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# Monotributo y alquiler de inmuebles: ¿podés incluirlo?

> Cómo se trata la locación de inmuebles en el Monotributo en Argentina: límites, inclusión en la categoría, cuándo quedás excluido y alternativas.

# Monotributo y locación de inmuebles

Alquilar una propiedad mientras estás en el Monotributo tiene reglas específicas. Entendé cuándo podés incluir esos ingresos en tu Monotributo y cuándo obligatoriamente debés pasarte al Régimen General.

***

## ¿La locación de inmuebles está alcanzada por el Monotributo?

**Sí**, la locación de inmuebles puede estar incluida en el Monotributo, pero con una restricción importante:

<Warning>
  Solo podés incluir la locación de **hasta 2 unidades de inmuebles** en el Monotributo. Si alquilás 3 o más unidades, debés inscribirte en el Régimen General como Responsable Inscripto.
</Warning>

***

## Regla de las 2 unidades

| Situación | Régimen |
| - | - |
| Alquilás 1 inmueble | Podés estar en Monotributo |
| Alquilás 2 inmuebles | Podés estar en Monotributo |
| Alquilás 3 o más inmuebles | Debés pasar al Régimen General |

Esta limitación aplica aunque los ingresos totales de los alquileres sean bajos.

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## Cómo se computan los ingresos de alquileres

Los ingresos por locación **se suman a los demás ingresos** de tu Monotributo para determinar la categoría:

```
Ingresos anuales por servicios profesionales: $3.000.000
+ Ingresos anuales por alquiler de inmueble:  $1.800.000
= Total anual para determinar categoría:      $4.800.000
```

Ese total determina en qué categoría debés estar y si superás el tope máximo del Monotributo.

***

## Alquiler de inmueble y actividades diferenciadas

Si tenés **dos actividades en el Monotributo** (por ejemplo, servicios profesionales y alquiler de inmuebles), el sistema puede tratarlas como actividades separadas o conjuntas:

* Cada actividad tiene su propio tope de ingresos según si es servicio o locación de cosas
* Los ingresos se suman para determinar la categoría general
* Consultá con tu contador para optimizar la categoría si tenés actividades mixtas

***

## Cuándo la locación te saca del Monotributo

Quedás excluido del Monotributo por locación de inmuebles cuando:

1. **Superás 2 unidades** alquiladas (independientemente del ingreso)
2. **Los ingresos totales** (alquileres + otras actividades) superan el tope de la categoría más alta del Monotributo
3. **El precio de alquiler mensual** excede el tope máximo por locación establecido por ARCA

***

## Alquileres temporarios (Airbnb, etc.)

Los alquileres temporarios (por días o semanas, plataformas tipo Airbnb) también computan como locación de inmuebles:

* Si solo alquilás 1 o 2 propiedades de forma temporal, podés seguir en Monotributo
* Si el ingreso anual supera el tope de la categoría H (la más alta del Monotributo), debés pasar al Régimen General

***

## Obra social y alquileres

Si tu única actividad es la locación de hasta 2 inmuebles, tu Monotributo incluye:

* **Aportes jubilatorios** (SIPA)
* **Obra social** solo si elegís adherirte (no es automática para locaciones puras en algunos casos)

<Info>
  La obra social en Monotributo siempre es parte de la cuota mensual. Si tu única actividad es la locación de inmuebles, verificá con ARCA que tenés habilitada la cobertura de salud.
</Info>

***

## Alternativa: Responsable Inscripto para alquileres

Si tenés 3 o más unidades o superás el tope del Monotributo, como Responsable Inscripto:

* Pagás IVA sobre los alquileres (21% para uso comercial, exento para uso habitacional)
* Los alquileres de inmuebles con destino habitacional están **exentos de IVA**
* Pagás Ganancias sobre la ganancia neta (ingresos menos gastos deducibles)

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## Preguntas frecuentes

<AccordionGroup>
  <Accordion title="¿El alquiler de garajes o cocheras cuenta como unidad?">
    Depende. Un garaje o cochera que se alquila de forma independiente (separado del inmueble principal) generalmente cuenta como una unidad separada. Un garaje incluido en el alquiler de una vivienda no suele computarse por separado.
  </Accordion>

  <Accordion title="¿Puedo tener 1 inmueble en alquiler y también ejercer una profesión en Monotributo?">
    Sí. Podés sumar la renta del alquiler a tus ingresos profesionales para determinar tu categoría. Siempre que la suma no supere el tope máximo del Monotributo, podés permanecer en el régimen.
  </Accordion>
</AccordionGroup>

***

## Recursos relacionados

* [Categorías del Monotributo](/es/monotributo/categorias-tabla)
* [Pase al Régimen General](/es/monotributo/pase-regimen-general)
* [IVA en Argentina](/es/iva/que-es-iva)
* [Exenciones de IVA](/es/iva/exenciones)


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