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# Reforma laboral y Ganancias: cambios en la exención para alquileres y venta de inmuebles
> Analizamos las modificaciones en la Ley de Impuesto a las Ganancias respecto al alquiler de inmuebles destinados a vivienda y su enajenación, con foco práctico para contribuyentes y contadores.
La reforma laboral introdujo modificaciones que impactan también en el Impuesto a las Ganancias, particularmente en el tratamiento de los alquileres de inmuebles destinados a vivienda y en la enajenación de inmuebles. Se trata de aspectos que conviene revisar con detenimiento, tanto para personas humanas que perciben rentas por locación como para quienes están evaluando vender una propiedad.
En esta nota repasamos los puntos clave que contadores y contribuyentes deberían tener en cuenta para ajustar liquidaciones, planificar operaciones y evitar contingencias.
## El nuevo tratamiento de los alquileres destinados a vivienda
La normativa mantiene el espíritu de favorecer el alquiler con fines habitacionales, pero introduce precisiones sobre cuándo opera la exención y qué requisitos deben acreditarse para encuadrar la renta dentro del beneficio.
### Quiénes pueden aprovechar la exención
El tratamiento exentivo aplica sobre las rentas obtenidas por la locación de inmuebles destinados a casa-habitación del inquilino. Para que el beneficio sea operativo, el contribuyente debe poder demostrar:
* El **destino habitacional** efectivo del inmueble locado.
* La **formalización del contrato** correspondiente.
* El **encuadre dentro de los topes y condiciones** que fija la ley.
La exención no es automática: requiere que el locador conserve la documentación respaldatoria del destino del inmueble y de los importes percibidos. Sin esa documentación, el riesgo de impugnación en una fiscalización es alto.
### Qué pasa con los alquileres mixtos o comerciales
Cuando el inmueble se destina parcialmente a vivienda y parcialmente a otra actividad, o directamente a uso comercial, el tratamiento cambia. En esos casos, la renta vuelve al régimen general de la primera categoría y debe declararse e integrarse a la base imponible del impuesto.
Esto exige que el contador revise contrato por contrato, especialmente en carteras con varios inmuebles, para no aplicar la exención sobre rentas que no califican.
## Enajenación de inmuebles: qué tener en cuenta
El otro eje de los cambios pasa por la venta de inmuebles. Acá conviven dos regímenes que conviven en función de la fecha de adquisición del bien:
| Fecha de adquisición | Régimen aplicable |
| -------------------- | ---------------------------------------------------- |
| Hasta el 31/12/2017 | Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) |
| Desde el 01/01/2018 | Impuesto a las Ganancias — Renta de fuente argentina |
### Casa-habitación: la exención que se mantiene
La venta del inmueble que constituye la **casa-habitación del contribuyente** sigue estando alcanzada por la exención. Es decir, si la propiedad enajenada es la vivienda donde reside efectivamente el vendedor, la operación no genera impuesto a las ganancias (sin perjuicio del ITI, cuando corresponda).
La acreditación de la condición de "casa-habitación" es central. No alcanza con declararlo en la escritura: ante una fiscalización, AFIP puede requerir documentación adicional (servicios, padrón electoral, declaraciones anteriores) para validar la residencia efectiva.
### Inmuebles que no son casa-habitación
Cuando se vende un inmueble adquirido a partir del 01/01/2018 que **no** califica como casa-habitación (segunda vivienda, inmueble de renta, inmueble heredado puesto en venta, etc.), la utilidad queda alcanzada por el impuesto cedular a la alícuota del 15% sobre la ganancia.
La base de cálculo es la diferencia entre el precio de venta y el costo computable actualizado, pudiendo deducirse los gastos directamente vinculados a la operación.
## Recomendaciones prácticas para el cierre
Identificá cuáles encuadran como vivienda y cuáles no, y armá un legajo con contrato, recibos y documentación del destino.
De esto depende si una eventual venta tributa ITI o Ganancias cedular.
Si está prevista la venta de la vivienda propia, anticipá la documentación que respalde la residencia efectiva.
Para inmuebles post-2018, mantené actualizado el costo de adquisición con las mejoras e índices aplicables, para no pagar impuesto sobre ganancias nominales.
## ¿Qué cambia en Facturear?
Estas modificaciones impactan en la **liquidación del Impuesto a las Ganancias** de personas humanas y en el tratamiento de rentas de primera categoría, pero **no afectan el circuito de facturación electrónica** que cubre Facturear. La emisión de comprobantes por alquileres alcanzados o exentos sigue funcionando con los mismos códigos y condiciones de IVA que hoy.
De todos modos, si gestionás facturación de alquileres a través de la plataforma, te recomendamos revisar junto a tu contador el encuadre de cada locación para asegurar la consistencia entre los comprobantes emitidos y el tratamiento que se le dará en la declaración anual de Ganancias.